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■資本論
“金九銀十”歷來是房地產市場最旺盛的銷售季，然而在房地產調控不斷加碼的2011年，“金九銀十”或難再現。昨天，統計局數據顯示，7月70個大中城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有14個，持平城市有17個。另外，二手住宅價格與上月相比下降的城市有22個，持平的城市有12個（詳見B60版）。
就在數據公佈前一天，各媒體披露，住建部要求各省在8月20日之前上報轄區內台中水肥清運各城市上半年房地產調控工作情況，並給出限購五大標準，凡符合五大條件中兩條以上的城市，建議列入新增限購城市名單（詳見昨日A04-A05版）。
7月房價環比下降城市增多，限購“擴容”也給瞭購房者更多期待。對於樓市調控效果，也許官方和商傢有更科學的評判標準，但老百姓評判效果的指標恐怕隻有房價。調控一年多來，雖然樓市成交量反反復復，但房價整體而言依然在上漲，說明過去幾年來樓市調控“越調越漲”的逆反心理，已水漲船高到瞭空前的水平。隻要調控政策出現任何松懈，市場就可能以猛烈的反彈來回應。
由於對一線城市的嚴厲調控，使得部分二三線城市承接瞭核心城市的投資或自主需求。例如，由於北京出臺瞭“限購”政策，部分外地打工者無法在北京買房，轉而將目光轉向河北的廊坊、燕郊等地。中原地產最近對全國15個省的50個尚未“限購”的二三線城市進行的調研顯示，50個未“限購”城市中有14個城市的外地人購房比重超過20%；投資比重則更高，50個調研目標城市中有18個城市的本地人房產投資比重超過20%。在強大的需求支撐下，二三線城市的房價上漲自然難止步，中國指數研究院發佈的全國100個城市住宅平均價格顯示，7月份有66個城市價格環比上漲，其中二三線城市儼然是主力軍。
尤其是自7月份樓市“限購令”將要擴大的消息傳出之後，由於遲遲沒有新的二三線城市宣佈執行限購計劃，在一些疑似將限購的二三線城市，開發商正趁機加緊推貨，甚至價格出現短時間猛漲。不少市場人士擔心，如果調控政策維持現狀，很可能出現限購城市受到未限購城市爆發上漲的影響，也出現反彈。但住建部有關限購的五條標準曝光之後，各軍營單位抽肥意味著二三線城市的樓市限購政策出臺已是“板上釘釘”，顯示出政府仍在力壓可能出現的樓市反彈。
現在的趨勢是，限購政策正在被當作靈丹妙藥推向全國。但必須要明確，限購政策是以部分禁止交易的方式，用行政的手段幹預市場，隻是一種權宜之計。如果房地產市場調控政策長期有效和合理，符合市場經濟的要求，則需要尋求導致中國房屋價格屢創新高甚至是越控越高的怪圈的根本原因。
對於到底誰才是導致房屋價格高漲的主要原因，官方和民間看法並不一致。官方屢次出臺針對開發商和投機資金的調控政策。市場卻普遍認為，土地財政和繁重的稅費才是造成房屋價格上漲的第一位原因。但遺憾的是，歷來的調控從來就沒有從土地財政和交易環節的稅費著手，相反，土地出讓金往往越拍越高、稅費越加越重，最終這種負擔都進入房價，讓消費者承擔。
因此，與其壓制需求、不斷擴大限購范圍，不如轉向“限地價”。比如，限制房屋價格上漲的城市，其土地出讓金的單價和總額，不得超過上年同期等等，采取類似的“限購”措施。當然，限地價與限購一樣，也是一種行政措施，都是短期的權宜之計。一旦全國房屋價格猛烈上漲的勢頭被抑制，這些措施都應該盡快取消，而代之以其他的市場化手段。另外，要解決房價高企的問題，不僅要“圍堵”，更需要“疏通”，剛性需求是無法壓制的，加快保障性住房建設才是決定中長期內房地產調控成效的根本要素，對商品房調控的影響至關重要。
作者：王瑩，上海學者
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